1억으로 10억집 사는 계산법과 집값 상승·하락 시 시나리오 분석

1억으로 10억집 사는 계산법과 집값 상승·하락 시 시나리오 분석

지분형 모기지 제도를 활용하면 1억 원만으로 10억 원짜리 집을 살 수 있습니다. 집값이 두 배로 오를 경우와 반토막 날 경우 각각 실제 수익과 손실이 어떻게 나뉘는지 구체적인 계산 예시를 통해 알아봅니다.

1. 1억으로 10억 집을 살 수 있는 구조

지분형 모기지 제도에서는 집값의 일부만 구매자가 부담하고, 나머지는 금융기관(예: 주택금융공사)이 공동 소유자로 투자합니다.

• 집값: 10억 원
• 구매자 부담금: 1억 원 (10%)
• 은행 대출: 4억 원 (40%)
• 주택금융공사 지분 투자: 5억 원 (50%)

즉, 구매자는 1억 원만 투자하고 10억 원짜리 주택의 공동 소유자가 됩니다.

2. 집값이 2배 오를 경우 (10억 → 20억)

집값이 20억 원으로 상승했을 때 수익은 다음과 같이 분배됩니다:

• 전체 상승액: 10억 원
• 구매자 지분(10%): 상승액의 10% → 1억 원 이익
• 주택금융공사 지분(50%): 상승액의 50% → 5억 원 이익
• 은행 대출 부분: 대출금 상환(4억 원) 후 차액은 별도 없음

구매자 최종 결과: 투자금 1억 원 + 이익 1억 원 → 총 2억 원 보유 (2배 수익)

3. 집값이 반토막 날 경우 (10억 → 5억)

집값이 5억 원으로 하락했을 때 손실은 다음과 같이 분배됩니다:

• 전체 하락액: 5억 원 손실
• 손실 부담 순서: 주택금융공사가 우선 부담
• 주금공 손실 부담 한도: 지분 투자 비율(50%)까지
• 구매자 손실: 주금공 손실로 커버되지 않는 경우에만 발생

구매자 최종 결과: 이론상 주금공이 상당 부분 손실을 흡수하기 때문에 구매자는 큰 손해 없이 잔여 자산 보호 가능. 다만 부동산 가격 하락 폭이 매우 클 경우 일부 손실 발생 가능성 있음.

4. 요약 정리

• 상승 시: 구매자도 집값 상승 혜택을 제한적으로 누림 (투자금 대비 높은 수익률 가능)
• 하락 시: 주금공이 먼저 손실을 부담해 구매자 리스크 최소화
• 주의사항: 주택 가격 변동성, 금융비용(사용료) 등을 종합 고려해야 함

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